1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京舉行，總結(jié)回顧2022年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作與新時代10年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展成就，分析新征程上面臨的形勢與任務(wù)，部署2023年重點工作。

會議針對今年房地產(chǎn)行業(yè)的政策方向給出了明確思路，政策將主要圍繞“增信心、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型”展開，既有解決當(dāng)下行業(yè)突出問題的應(yīng)對策略，也有針對行業(yè)長期轉(zhuǎn)型問題的方向性指引。

房地產(chǎn)工作要融入黨和國家事業(yè)大棋局，錨定新時代新征程黨的使命任務(wù)和當(dāng)前的中心工作來展開。一是穩(wěn)預(yù)期。要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增強(qiáng)政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性，以更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求，提升市場信心，努力保持供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，同經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相協(xié)調(diào)、同住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，嚴(yán)控投機(jī)炒房。二是防范風(fēng)險。要“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式，防范化解風(fēng)險。“一頭”抓出險房企，一方面幫助企業(yè)自救，另一方面依法依規(guī)處置，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責(zé)的追責(zé)，不讓違法違規(guī)者“金蟬脫殼”，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關(guān)。切實維護(hù)購房人合法權(quán)益，做好保交樓工作?！耙活^”抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國企、民企改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。三是促進(jìn)轉(zhuǎn)型。各項制度要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”。有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。要大力提高住房品質(zhì)，為人民群眾建設(shè)好房子，大力提升物業(yè)服務(wù)，讓人民群眾生活更方便、更舒心。

2023年是全面貫徹落實黨的二十大精神的開局之年。全系統(tǒng)要在穩(wěn)中開好局、在進(jìn)上下功夫，推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展邁出新步伐，重點抓好十二個方面工作。

一是以增信心、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型為主線，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。大力支持剛性和改善性住房需求，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準(zhǔn)施策。推進(jìn)保交樓保民生保穩(wěn)定工作，化解企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險，努力提升品質(zhì)、建設(shè)好房子，整治房地產(chǎn)市場秩序，讓人民群眾放心購房、放心租房。

二是以發(fā)展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進(jìn)棚戶區(qū)改造，新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間）。積極發(fā)揮住房公積金作用，推進(jìn)住房公積金數(shù)字化發(fā)展。

三是以實施城市更新行動為抓手，著力打造宜居、韌性、智慧城市。在設(shè)區(qū)的城市全面開展城市體檢，今年在城市開展完整社區(qū)建設(shè)試點，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個以上。加快城市基礎(chǔ)設(shè)施更新改造，新開工城市燃?xì)夤艿赖壤匣赂脑?0萬公里以上，改造建設(shè)雨水管網(wǎng)1.5萬公里以上，因地制宜推進(jìn)地下綜合管廊建設(shè)。

政策原文-中國建設(shè)網(wǎng)-《全面學(xué)習(xí)貫徹黨的二十大精神 奮力開創(chuàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展新局面 全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在京召開》

【中指觀點】

供需兩端政策有望進(jìn)一步改善，需求端強(qiáng)調(diào)“精準(zhǔn)施策”，企業(yè)端側(cè)重防范化解風(fēng)險

需求端：一方面強(qiáng)調(diào)毫不動搖堅持“房住不炒”定位，另一方面強(qiáng)調(diào)“精準(zhǔn)施策”，再次明確要增強(qiáng)政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性，以更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求，提升市場信心。

結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的實際問題來看，2023年精準(zhǔn)施策或?qū)Ⅲw現(xiàn)在不同人群、不同區(qū)域、不同物業(yè)類型上。

2022年以來，需求端針對剛需購房者始終保持大力支持的態(tài)度，預(yù)計2023年將延續(xù)對首套購房的支持，降低首付比例、降低房貸利率。其中，核心一二線城市首套首付比例仍較高，未來具備一定下降預(yù)期。三四線和部分二線城市普遍已將首套首付比例下調(diào)至20%、二套30%，整體降首付空間較小，而降低房貸利率存在下調(diào)空間，此前央行、銀保監(jiān)會已建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制，符合條件的城市首套房貸利率將繼續(xù)下調(diào)。

改善性住房需求也是政策支持的重點，此前倪虹部長在接受新華社采訪時指出“對購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。”盡管2022年多地結(jié)合人口、人才等政策出臺了激勵措施，但政策力度相對有限，預(yù)計2023年對改善性住房需求的支持力度將加大，尤其是在多孩家庭支持方面，已有部分城市出臺了針對多孩家庭增加購房套數(shù)、降低首付比例、提升公積金貸款額度、給予購房補(bǔ)貼等政策，后續(xù)相關(guān)政策有望在更多高能級城市進(jìn)行推廣。

除此之外，各地因城施策過程中，不同區(qū)域、不同物業(yè)類型的調(diào)控政策亦有靈活調(diào)整空間，如放松非核心區(qū)限購政策、調(diào)整核心城市普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，整體來看，二線城市政策有望全面放開，一線城市政策存在改善空間。

保交樓：資金規(guī)模有望加大，落地速度或加快，會議強(qiáng)調(diào)有條件的地方可以實行現(xiàn)房銷售

“保交樓”是穩(wěn)定購房者預(yù)期的關(guān)鍵，也是穩(wěn)民生的關(guān)鍵舉措。本次會議再次提出“推進(jìn)保交樓保民生保穩(wěn)定工作”，是對中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神的進(jìn)一步貫徹落實。

2022年央行已下達(dá)2000億政策性銀行專項借款，根據(jù)市場消息，近期監(jiān)管部門正在加速推進(jìn)一系列“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的舉措，包括新增1500億元保交樓專項借款投放、設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計劃、加大保交樓專項借款配套融資力度、強(qiáng)化保交樓司法保障等。2023年“保交樓”配套資金有望加快落實，資金規(guī)模亦有望明顯增加。

另外，本次會議亦強(qiáng)調(diào)“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險”。近兩年，熱點城市已有部分地塊在拍賣環(huán)節(jié)設(shè)置現(xiàn)房銷售條件，但短期全國大范圍推廣的可能性相對有限，更多城市仍將采取預(yù)售制，因此為實現(xiàn)“保交樓”，預(yù)售資金監(jiān)管或?qū)⒈３忠?guī)范、嚴(yán)格。

企業(yè)端：化解企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險，“出險房企”“優(yōu)質(zhì)房企”兩頭抓

會議明確提到“一頭”抓出險房企、“一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企，在出險房企方面，將側(cè)重幫助企業(yè)自救和依法依規(guī)處置破產(chǎn)、追責(zé)等。

針對優(yōu)質(zhì)房企，結(jié)合近期監(jiān)管部門提出的《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃行動方案》，將聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好，具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，重點推進(jìn)“資產(chǎn)激活”、“負(fù)債接續(xù)”、“權(quán)益補(bǔ)充”、“預(yù)期提升”四個方面共21項工作任務(wù)。頂層設(shè)計已落地，預(yù)計未來中央及監(jiān)管部門對于優(yōu)質(zhì)房企的支持方式將更加具體和豐富。資產(chǎn)激活，有效提升房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流；負(fù)債接續(xù)，緩解流動性緊張局面；權(quán)益補(bǔ)充，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低杠桿率；預(yù)期提升，將修復(fù)行業(yè)信心。

另外，根據(jù)行業(yè)實際情況，此前央行也提出靈活調(diào)整完善“三線四檔”參數(shù)設(shè)置，此舉將有效減輕房企經(jīng)營、融資及債務(wù)壓力，有利于防范房企風(fēng)險。

加快完善住房保障體系，加快解決住房困難問題，保租房覆蓋面積有望擴(kuò)大

2021年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，首次從國家層面明確了我國住房保障體系的頂層設(shè)計，提出“需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”。本次會議再次強(qiáng)調(diào)“以發(fā)展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題”。

根據(jù)此前住建部數(shù)據(jù)，2022年1-10月，全國已開工建設(shè)和籌集保租房233.6萬套（間）。此次，會議提出，2023年，全國計劃“新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間）”。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，目前，部分省市已經(jīng)公布了2023年保租房的籌集計劃，整體規(guī)模較2022年略有下降，但絕對規(guī)模仍保持在較高水平。在籌集渠道上，除了新建之外，市場化批量收購存量住房也會是重要方式。

另外，本次會議指出“積極發(fā)揮住房公積金作用”，將在一定程度上減輕新市民、青年人的租房壓力，有利于發(fā)揮公積金保障性和互助性的基本功能。

城市更新是城市高質(zhì)量發(fā)展的重要推手，未來發(fā)展模式的廣度和深度將不斷拓展

本次會議明確“以實施城市更新行動為抓手，著力打造宜居、韌性、智慧城市”。隨著更多的一二線城市進(jìn)入存量發(fā)展階段，城市更新對城市實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展將起到重要的推動作用，成為挖掘城市內(nèi)部發(fā)展?jié)撃?、實現(xiàn)城市內(nèi)涵式發(fā)展的有效路徑。

未來，在經(jīng)歷了城市更新政策調(diào)整、疫情沖擊、房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)整后，城市更新行業(yè)格局也將進(jìn)入到多主體參與、多模式探索、多維度支持的新階段。從更長遠(yuǎn)角度來看，城市在追求高質(zhì)量發(fā)展背景下，城市更新長期將是未來擴(kuò)內(nèi)需、促投資、惠民生的重要舉措。企業(yè)未來業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略可與城市的轉(zhuǎn)型深度結(jié)合，在存量領(lǐng)域加快探索新的發(fā)展模式。

新聞轉(zhuǎn)載——房天下廣州